Zeitgeist mit Substanz: Worauf Sie beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie achten sollten

Der Charme alter Mauern hat Ihr Herz erobert – und Sie beabsichtigen eine sanierungsbedürftige Immobilie zu erwerben und zu modernisieren? Dann lohnt es sich, vor dem Kauf genau hinzuschauen: Wissen Sie, worauf Sie bei der Architektur und Bausubstanz achten sollten?

In den letzten anderthalb Jahrhunderten haben sich Bauweisen, Materialien und technische Standards stetig weiterentwickelt. Je nach Baujahr unterscheiden sich nicht nur Grundriss und Architektur, sondern auch die verwendeten Baustoffe, Dämmstandards und technischen Installationen deutlich voneinander.

Wer ein älteres Haus sanieren möchte, sollte daher unbedingt wissen, aus welcher Bauzeit das Objekt stammt und welche typischen Eigenschaften damit verbunden sind. Denn nur so lassen sich Sanierungsmaßnahmen effizient planen – und böse Überraschungen vermeiden.

Ein Haus aus der Gründerzeit benötigt beispielsweise andere Eingriffe als ein Fertighaus aus den 1970er Jahren. Während bei älteren Massivbauten oft Leitungen, Fenster und Dämmung komplett erneuert werden müssen, können bei Nachkriegsbauten schädliche Stoffe wie Asbest oder teerhaltige Abdichtungen ein Thema sein.

Wichtige Fragen vor dem Kauf:

1. 1. Aus welchem Jahrzehnt stammt das Gebäude?
   2. Wurden bereits Modernisierungen durchgeführt?
   3. Welche Baumaterialien wurden verwendet?
   4. Wie sieht die Bausubstanz (z. B. Dach, Fassade, Keller) aus?
   5. Ist das Haus denkmalgeschützt oder steht in einem Sanierungsgebiet?

In unserem Überblick zeigen wir Ihnen, welche typischen Merkmale Immobilien aus verschiedenen Jahrzehnten aufweisen – und worauf Sie bei der Sanierung besonders achten sollten.

Gründerzeit / Historismus (ca. 1870–1918)

Merkmale:

• Hohe Decken, Stuckverzierungen
• Massivbauweise (Ziegel, Naturstein)
• Reich verzierte Fassaden
• Dielenböden, Flügeltüren

Sanierungshinweise:

• Möglicher Denkmalschutz
• Alte Leitungen & Elektrik müssen komplett erneuert werden.
• Meist keine Dämmung
• Fenster & Stuck möglichst erhalten oder denkmalgerecht ersetzen.

Jugendstil (ca. 1895–1914)

Merkmale:

• Geschwungene Linien, florale Ornamente
• Farbige Glasfenster, handwerkliche Details
• Treppenhäuser mit aufwändigen Geländern

Sanierungshinweise:

• Möglicher Denkmalschutz
• Originalelemente (Fenster, Türen, Glas) bewahren
• Restaurierung oft aufwendig, Fachhandwerker nötig
• Dämmung & Technik modernisieren, aber Gestaltung respektieren

1920er Jahre (Bauhaus)

Merkmale:

• Funktionalismus: „Form folgt Funktion“
• Flachdächer, weiße Putzfassaden
• Stahlfenster, offene Grundrisse

Sanierungshinweise:

• Wärmebrücken an Flachdächern beachten
• Oft liegt Denkmalschutz vor
• Fenster und Betonbauteile häufig sanierungsbedürftig
• Technik modernisieren (v. a. Heizsysteme, Stromleitungen)

1950er Jahre (Wiederaufbau)

Merkmale:

• Schlichte, praktische Architektur
• Satteldach, kleine Fenster
• Kaum Dämmung, einfache Materialien

Sanierungshinweise:

• Dämmung von Dach und Fassade oft zwingend
• Einfachverglasung. Austausch sinnvoll
• Kleingehaltene Grundrisse mit Umbaupotential 
• Asbest in Putzen oder Bodenplatten möglich

1960er–1970er (Plattenbau / Brutalismus)

Merkmale:

• Funktional, nüchtern, Sichtbeton
• Flachdächer, lange Wohnzeilen oder Hochhäuser
• Großtafelbauweise (Plattenbau)

Sanierungshinweise:

• Asbesthaltige Materialien häufig
• Wärmedämmung oft mangelhaft
• Fenster und Dachabdichtungen erneuern
• Technische Anlagen (Heizung, Lüftung) veraltet.
• Statik bei Umbauten genau prüfen

1980er Jahre (Postmoderne)

 Merkmale:

• Verspielte Elemente, Mischung aus Stilen
• Erker, Gauben, Klinkerfassaden
• Erste Wärmeschutzmaßnahmen

Sanierungshinweise:

• Fenster oft Isolierverglasung – ggf. noch ausreichend
• Heizung und Dämmung häufig modernisierungsbedürftig
• Gestaltungselemente können bei Dämmung „verloren“ gehen.

1990er Jahre (Einfamilienhausboom)

Merkmale:

• Siedlungsbau, Klinker oder Putzfassade
• Walmdach, Zwerchgiebel, Sprossenfenster
• Gasheizung, teilweise Fußbodenheizung

Sanierungshinweise:

• Fenster ggf. noch brauchbar – prüfen
• Dämmung oft nur Mindeststandard – nachrüsten
• Heiztechnik meist veraltet (Gastherme)

2000er–heute (Moderne / Energiestandard)

Merkmale:

• Klare, reduzierte Formen
• Flachdächer, große Fensterflächen
• Passivhaus, KfW-Effizienzhaus
• Nachhaltige Materialien, Smart Home

Sanierungshinweise:

• Technik hochwertig, aber wartungsintensiv
• Regelmäßige Updates von Heiz- und Lüftungssystemen nötig
• Smart Home Systeme veralten schnell
• Dämmung meist gut – Fokus auf Wartung & Effizienzoptimierung

Wer Altbauten versteht, kann ihren wahren Wert erkennen – und gezielt erhalten, was sie besonders macht. Mit dem richtigen Wissen, realistischer Planung und dem Rat eines erfahrenen Fachmanns wird aus einer sanierungsbedürftigen Immobilie ein Zuhause mit Geschichte und Zukunft.