07.05.2025 • 5 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Die Begriffe Nutzfläche und Wohnfläche begegnen Eigentümern, Käufern, Mietern und Investoren regelmäßig. Besonders bei der Grundsteuer, bei Kaufpreisverhandlungen oder bei Umbauprojekten spielt die exakte Flächendefinition eine zentrale Rolle. Wer den Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche kennt und weiß, was zur Nutzfläche gehört, kann nicht nur Abrechnungen und Steuerbescheide korrekt prüfen, sondern auch Immobilienbewertungen fundiert durchführen oder Umbauten gezielt planen.
Was ist die DIN 277?
Die DIN 277 ist eine zentrale Norm in der Immobilienwirtschaft zur systematischen Ermittlung von Flächen in Gebäuden. Sie stellt einheitliche Standards bereit und unterscheidet verschiedene Flächenarten – darunter Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF) und Nutzungsflächen (NUF). Diese Norm ist insbesondere für Planer, Architekten, Gutachter und Immobilienbewerter von großer Relevanz. Im Unterschied zur Wohnflächenverordnung (WoFlV), die vorrangig im Mietrecht und Wohnungsbau Anwendung findet, ist die DIN 277 nutzungsneutral und deckt alle Gebäudetypen – auch Büro-, Industrie- oder Sonderbauten – ab. Die standardisierte Flächenstruktur nach DIN 277 schafft damit eine vergleichbare und transparente Grundlage.
Was sind Nutzflächen nach DIN 277?
Die ehemals als Nutzflächen bezeichneten Flächen wurden mit der DIN 277-2016 in „Nutzungsflächen (NUF)“ umbenannt. Sie umfassen alle Flächen, die dem Zweckbetrieb des Gebäudes dienen – also Räume, die aktiv genutzt werden, z. B. zum Wohnen, Arbeiten, Lagern oder Produzieren.
Laut DIN 277 zählen zu den Nutzungsflächen:
- Wohnen und Aufenthalt (NUF 1)
- Bildung, Unterricht, Kultur (NUF 2)
- Heilbehandlung und Pflege (NUF 3)
- Verwaltung (NUF 4)
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit (NUF 5)
- Lagerung, Vertrieb (NUF 6)
- Sonstige Nutzungen (NUF 7) ( z.B. Hauswirtschaftsraum, Abstellräume, Garage)
Die DIN 277 unterteilt die Gesamtfläche eines Gebäudes in:
- Nutzungsflächen (NUF)
- Technische Funktionsflächen (TF) (z. B. Heizungsräume, Aufzugsschächte)
- Verkehrsflächen (VF) (z. B. Flure, Treppenhäuser)
Flächenberechnung nach DIN 277: Brutto vs. Netto
Die Brutto-Grundfläche (BGF) eines Gebäudes umfasst die gesamte Fläche aller Grundrissebenen – einschließlich Wände, Schächte und Hohlräume.
Die Netto-Grundfläche (NGF) ergibt sich durch den Abzug der konstruktiven Flächen (Wände etc.) von der BGF.
Sie gliedert sich in:
- NUF – Nutzungsflächen
- VF – Verkehrsflächen
- TF – Technische Funktionsflächen
Beispiel: Einfamilienhaus in Bayern – Flächenberechnung nach DIN 277
Ein Beispielhaus mit drei Ebenen (EG, DG, KG) hat folgende Raumaufteilung:
Erdgeschoss (EG):
- Wohnzimmer: 35 m²
- Küche: 12 m²
- Essbereich: 18 m²
- Gäste-WC: 4 m²
- Flur & Treppe: 10 m²
- Hauswirtschaftsraum: 6 m²
Dachgeschoss (DG):
- Schlafzimmer: 20 m²
- Kinderzimmer 1: 16 m²
- Kinderzimmer 2: 14 m²
- Bad: 10 m²
- Flur: 8 m²
Kellergeschoss (KG):
- Hobbyraum (beheizt): 20 m²
- Heizungsraum: 12 m²
- Lagerraum: 15 m²
- Flur: 5 m²
Kategorisierung nach DIN 277:
Raum | Fläche in m² | Kategorie nach DIN 277 |
Wohnzimmer, Küche, Essen | 65 | NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt |
Schlafzimmer, Kinderzimmer | 50 | NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt |
Badezimmer, Gäste-WC | 14 | NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt |
Hauswirtschaftsraum | 6 | NUF 7 – Sonstige Nutzungen |
Hobbyraum (beheizt) | 20 | NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt |
Heizungsraum | 12 | TF – Technische Funktionsfläche |
Lagerraum | 15 | NUF 6 – Lagerung |
Flure & Treppen (gesamt) | 23 | VF – Verkehrsfläche |
Flächensummen:
- Gesamtnutzungsfläche (NUF): 170 m²
- Technische Funktionsflächen (TF): 12 m²
- Verkehrsflächen (VF): 23 m²
- Netto-Grundfläche (NGF): 205 m²
Besonderheiten bei Einfamilienhäusern in Bayern
In Bayern gelten bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV besondere Regelungen – z. B. zur Anrechnung von Dachschrägen, Terrassen oder Kellerräumen. Die DIN 277 hingegen berücksichtigt diese Flächen technisch-neutral, ohne miet- oder förderrechtliche Vorgaben. Besonders bei Kellern oder Dachgeschossen können daher deutliche Abweichungen zur Wohnflächenberechnung entstehen.
Worauf kommt es bei der Berechnung an?
- Nutzungstyp beeinflusst Flächenaufteilung:
Ein Wohngebäude wird anders kategorisiert als ein Büro- oder Industriegebäude. DIN 277 passt sich diesen Anforderungen flexibel an.
- Sonderflächen nicht vergessen:
Auch Flächen wie Balkone, Terrassen oder technische Nebenräume müssen – je nach Relevanz – erfasst und kategorisiert werden.
Die DIN 277 schafft eine klare, einheitliche und nachvollziehbare Grundlage für die Flächenberechnung in der Immobilienwirtschaft. Sie ist unverzichtbar bei Planung, Bewertung, Umbau und Verkauf von Immobilien. Die korrekte Ermittlung der Nutzungsflächen verbessert nicht nur die Transparenz gegenüber Käufern und Mietern, sondern ermöglicht auch eine präzisere Bewertung und Dokumentation von Immobilien – unabhängig vom Gebäudetyp.
