07.05.2025 • 5 min. temps de lecture
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Les termes surface utile et surface habitable sont régulièrement rencontrés par les propriétaires, les acheteurs, les locataires et les investisseurs. La définition exacte de la surface joue un rôle central, notamment en ce qui concerne l'impôt foncier, les négociations du prix d'achat ou les projets de transformation. Connaître la différence entre surface habitable et surface utile et savoir ce qui fait partie de la surface utile permet non seulement de vérifier correctement les décomptes et les avis d'imposition, mais aussi de réaliser des évaluations immobilières fondées ou de planifier des transformations de manière ciblée.
Qu'est-ce que la norme DIN 277?
La DIN 277 est une norme centrale dans le secteur immobilier pour la détermination systématique des surfaces dans les bâtiments. Elle fournit des normes uniformes et distingue différents types de surfaces - dont la surface brute de plancher (BGF), la surface nette de plancher (NGF) et les surfaces utiles (NUF). Cette norme est particulièrement pertinente pour les planificateurs, les architectes, les experts et les évaluateurs immobiliers.
À la différence de la Ordonnance sur les surfaces habitables (WoFlV), qui s'applique principalement au droit de la location et à la construction de logements, la norme DIN 277 est neutre en termes d'utilisation et couvre tous les types de bâtiments - y compris les bureaux, les bâtiments industriels ou spéciaux. La structure standardisée des surfaces selon la norme DIN 277 crée ainsi une base comparable et transparente.
Qu'est-ce que les surfaces utiles selon la norme DIN 277?
Les surfaces autrefois appelées surfaces utiles ont été rebaptisées "surfaces utiles (NUF)" avec la norme DIN 277-2016. Elles comprennent toutes les surfaces qui servent à l'usage du bâtiment - c'est-à-dire les pièces qui sont activement utilisées, par exemple pour l'habitation, le travail, le stockage ou la production.
Selon la norme DIN 277, les surfaces d'utilisation comprennent :
- L'habitation et le séjour (NUF 1)
- L'éducation, l'enseignement, la culture (NUF 2)
- Le traitement médical et les soins (NUF 3)
- L'administration (NUF 4)
- La production, le travail manuel et mécanique (NUF 5)
- L'entreposage, la distribution (NUF 6)
- Les autres utilisations (NUF 7) ( par ex.
La norme DIN 277 divise la surface totale d'un bâtiment en:
- Surfaces d'utilisation (NUF)
- Surfaces fonctionnelles techniques (TF) (par ex. chaufferies, cages d'ascenseurs)
- Surfaces de circulation (VF) (par ex. par ex. couloirs, cages d'escalier)
Calcul des surfaces selon la norme DIN 277 : brut vs net
La surface brute de base (BGF) d'un bâtiment comprend la surface totale de tous les niveaux du plan - y compris les murs, les gaines et les espaces vides.
La surface nette de plancher (SNB) est obtenue en déduisant de la SNB les surfaces constructives (murs, etc.).
Elle se décompose en:
- NUF - surfaces d'utilisation
- VF - surfaces de circulation TF - surfaces fonctionnelles techniques
Exemple : Maison individuelle en Bavière - calcul des surfaces selon la norme DIN 277
Un exemple de maison à trois niveaux (rez-de-chaussée, étage supérieur, sous-sol) présente la répartition des pièces suivante :
Rez-de-chaussée (EG) :
- Séjour : 35 m²
- Cuisine : 12 m²
- Espace repas : 18 m²
- WC invités : 4 m²
- Couloir & escalier : 10 m²
- Espace ménage : 6 m²
Etage mansardé (DG):
- Chambre à coucher : 20 m²
- Chambre d'enfants 1 : 16 m²
- Chambre d'enfants 2 : 14 m²
- Salle de bain : 10 m²
- Couloir : 8 m²
Sous-sol (KG):
- Salle de loisirs (chauffée) : 20 m²
- Salle de chauffage : 12 m²
- Entrepôt : 15 m²
- Couloir : 5 m²
Catégorisation selon la norme DIN 277 :
pièce | surface en m² | catégorie selon DIN 277 | |
Séjour, cuisine, Salle à manger | 65 | NUF 1 - Habitat et séjour | Chambre à coucher, chambre d'enfant | 50 | NUF 1 - Habitat et séjour |
Salle de bain, Chambre d'amisWC | 14 | NUF 1 - Habitat et séjour | |
Entretien de maison | 6 | NUF 7 - Autres Utilisations | |
Salle de loisirs (chauffée) | 20 | NUF 1 - Habitation et séjour | |
Salle de chauffage | 12 | TF - Surface fonctionnelle technique | |
Local de stockage | 15 | NUF 6 - Stockage | Couloirs & escaliers (total) | 23 | VF - Surface de circulation |
Sommes de surfaces :
- Surface utile totale (NUF) : 170 m²
- Surfaces fonctionnelles techniques (TF) : 12 m²
- Surfaces de circulation (VF) : 23 m²
- Surface nette de plancher (NGF) : 205 m²
Particularités pour les maisons individuelles en Bavière
En Bavière, des règles particulières s'appliquent lors du calcul de la surface habitable selon le WoFlV - par ex. par exemple pour la prise en compte des pentes de toit, des terrasses ou des caves. La DIN 277, en revanche, prend en compte ces surfaces de manière techniquement neutre, sans directives relatives aux loyers ou aux subventions. En particulier pour les caves ou les combles, il peut donc y avoir des différences notables par rapport au calcul de la surface habitable.
Qu'est-ce qui compte dans le calcul?
- Le type d'utilisation influence la répartition des surfaces:
Un bâtiment d'habitation est catégorisé différemment d'un bâtiment de bureaux ou industriel. La norme DIN 277 s'adapte de manière flexible à ces exigences.
- Ne pas oublier les surfaces spéciales :
Les surfaces telles que les balcons, les terrasses ou les locaux techniques annexes doivent également être saisies et catégorisées - en fonction de leur pertinence.
Conclusion : DIN 277 et surfaces utiles
La norme DIN 277 crée une base claire, uniforme et compréhensible pour le calcul des surfaces dans le secteur immobilier. Elle est indispensable pour la planification, l'évaluation, la transformation et la vente de biens immobiliers. La détermination correcte des surfaces utiles améliore non seulement la transparence vis-à-vis des acheteurs et des locataires, mais permet également une évaluation et une documentation plus précises des biens immobiliers - indépendamment du type de bâtiment.
