DIN 277: Τι θεωρείται ωφέλιμη επιφάνεια δαπέδου;

Οι όροι χρήσιμος χώρος και διαβίωσης συναντώνται τακτικά από ιδιοκτήτες, αγοραστές, ενοικιαστές και επενδυτές. Ο ακριβής ορισμός του εμβαδού παίζει καθοριστικό ρόλο, ιδίως όταν πρόκειται για τη φορολογία ακινήτων, τις διαπραγματεύσεις για την τιμή αγοράς ή τα έργα ανακαίνισης. Εάν γνωρίζετε τη διαφορά μεταξύ του χώρου κατοικίας και του ωφέλιμου χώρου και γνωρίζετε τι ανήκει στον ωφέλιμο χώρο, μπορείτε όχι μόνο να ελέγχετε σωστά τις δηλώσεις και τις φορολογικές εκτιμήσεις, αλλά και να πραγματοποιείτε τεκμηριωμένες εκτιμήσεις ακινήτων ή να σχεδιάζετε μετατροπές με στοχευμένο τρόπο.

Τι είναι το DIN 277;

Το DIN 277 είναι ένα κεντρικό πρότυπο στον κλάδο των ακινήτων για τον συστηματικό προσδιορισμό των επιφανειών σε κτίρια. Παρέχει ομοιόμορφα πρότυπα και κάνει διάκριση μεταξύ διαφορετικών τύπων χώρων - συμπεριλαμβανομένων της μεικτής επιφάνειας δαπέδου (GFA), της καθαρής επιφάνειας δαπέδου (NFA) και της χρησιμοποιήσιμης επιφάνειας δαπέδου (UFA). Το πρότυπο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους μελετητές, τους αρχιτέκτονες, τους επιθεωρητές και τους εκτιμητές ακινήτων.

Σε αντίθεση με το Διάταγμα Χώρων Κατοικίας (WoFlV), το οποίο χρησιμοποιείται κυρίως στο δίκαιο των μισθώσεων και στην κατασκευή κατοικιών, το DIN 277 είναι ουδέτερο ως προς τη χρήση και καλύπτει όλους τους τύπους κτιρίων - συμπεριλαμβανομένων των γραφείων, των βιομηχανικών και των ειδικών κτιρίων. Η τυποποιημένη δομή των χώρων σύμφωνα με το DIN 277 δημιουργεί έτσι μια συγκρίσιμη και διαφανή βάση.

Τι είναι οι ωφέλιμοι χώροι σύμφωνα με το DIN 277;

Οι χώροι που παλαιότερα αναφέρονταν ως ωφέλιμοι χώροι μετονομάστηκαν σε "ωφέλιμοι χώροι (NUF)" με το DIN 277-2016. Περιλαμβάνουν όλους τους χώρους που εξυπηρετούν τον σκοπό του κτιρίου - δηλαδή χώρους που χρησιμοποιούνται ενεργά, π.χ. για κατοικία, εργασία, αποθήκευση ή παραγωγή.

Σύμφωνα με το DIN 277, οι χώροι χρήσης περιλαμβάνουν

• Κατοικία και διαμονή (NUF 1)
• Εκπαίδευση, διδασκαλία, πολιτισμός (NUF 2)
• Θεραπεία και περίθαλψη (NUF 3)
• Διοίκηση (NUF 4)
• Παραγωγή, χειρωνακτική και μηχανική εργασία (NUF 5)
• Αποθήκευση, διανομή (NUF 6)
• Άλλες χρήσεις (NUF 7) ( π.χ. βοηθητικός χώρος, αποθηκευτικός χώρος, αποθήκη, αποθηκευτικός χώρος, αποθήκη, αποθήκη).(π.χ. βοηθητικό δωμάτιο, αποθήκες, γκαράζ)

Ο ΚΑΝ 277 χωρίζει τη συνολική επιφάνεια ενός κτιρίου σε:

• Χρήσιμες επιφάνειες (NUF)
• Τεχνικές λειτουργικές επιφάνειες (TF) (π.χ. λεβητοστάσια, φρεάτια ανελκυστήρων)
• Περιοχές κυκλοφορίας (VF) (π.χ. διάδρομοι, κλιμακοστάσια)
• Περιοχές διέλευσης (VF) (π.χ. διάδρομοι, κλιμακοστάσια)
• Περιοχές διέλευσης (TF) (π.χ. διάδρομοι, κλιμακοστάσια) (π.χ. διάδρομοι, κλιμακοστάσια)

Υπολογισμός εμβαδού σύμφωνα με το DIN 277: ακαθάριστο έναντι καθαρού

Το ακαθάριστο εμβαδόν (ΑΕΔ) ενός κτιρίου περιλαμβάνει το σύνολο του εμβαδού όλων των επιπέδων της κάτοψης - συμπεριλαμβανομένων των τοίχων, των φρεατίων και των κοιλοτήτων.
Το καθαρό εμβαδόν ορόφου (NFA) υπολογίζεται αφαιρώντας από το ακαθάριστο εμβαδόν ορόφου τις δομικές επιφάνειες (τοίχοι κ.λπ.).
Διακρίνεται σε:

• NUF - Χώροι χρήσης
• VF - Χώροι κυκλοφορίας
• TF - Τεχνικοί λειτουργικοί χώροι

Παράδειγμα: Ένα παράδειγμα κατοικίας με τρία επίπεδα (ισόγειο, πρώτος όροφος, υπόγειο) έχει την ακόλουθη διάταξη χώρων:

Ισόγειο (ισόγειο):

• Σαλόνι: 20 m²
• Καθιστικό θέρμανσης: 12 m²
• Αποθήκη: 15 m²
• Διάδρομος: 5 m²

Κατηγοριοποίηση σύμφωνα με το DIN 277: Τραπεζαρία

65

NUF 1 - Καθιστικό και σαλόνι

Κρεβατοκάμαρα, παιδικό δωμάτιο

50

NUF 1 - Καθιστικό και σαλόνι

Μπάνιο, guestWC

14

NUF 1 - Καθιστικό και χώροι διαμονής

Χρήσιμος χώρος

6

NUF 7 - Άλλες χρήσεις

Χώρος χόμπι (θερμαινόμενο)

20

NUF 1 - Κατοικία και αναψυχή

Χώρος θέρμανσης

12

TF - Τεχνικός λειτουργικός χώρος

Αποθήκη

15

NUF 6 - Αποθήκη

Διάδρομοι & σκάλες (σύνολο)

23

VF - Χώρος κίνησης

Σύνολο χώρων:

• Συνολική ωφέλιμη επιφάνεια (NUF): 170 m²
• Τεχνικοί λειτουργικοί χώροι (TF): 12 m²
• Περιοχές κυκλοφορίας (VF): 23 m²
• Καθαρή επιφάνεια (NGF): 205 m²

Ειδικά χαρακτηριστικά για μονοκατοικίες στη Βαυαρία

Στη Βαυαρία ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις για τον υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας σύμφωνα με τον WoFlV - π.χ. για τη συμπερίληψη των κλίσεων των δωμάτων. π.χ. σχετικά με τη συμπερίληψη κεκλιμένων στεγών, βεραντών ή υπόγειων χώρων. Αντίθετα, το DIN 277 λαμβάνει υπόψη αυτές τις επιφάνειες με τεχνικά ουδέτερο τρόπο, χωρίς νομικές απαιτήσεις σχετικά με το μίσθωμα ή τις επιδοτήσεις. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές αποκλίσεις από τον υπολογισμό του χώρου κατοικίας, ιδίως σε υπόγεια ή σοφίτες.

Τι είναι σημαντικό για τον υπολογισμό

2. Ο τύπος χρήσης επηρεάζει την κατανομή του χώρου:

Ένα κτίριο κατοικιών κατηγοριοποιείται διαφορετικά από ένα κτίριο γραφείων ή βιομηχανίας. Το DIN 277 προσαρμόζεται με ευελιξία στις απαιτήσεις αυτές.

2. Μην ξεχνάτε τους ειδικούς χώρους:

Χώροι όπως μπαλκόνια, βεράντες ή τεχνικοί βοηθητικοί χώροι πρέπει επίσης να καταγράφονται και να κατηγοριοποιούνται ανάλογα με τη σημασία τους.

Συμπεράσματα: Το DIN 277 και τα ωφέλιμα εμβαδά

Το DIN 277 δημιουργεί μια σαφή, ενιαία και κατανοητή βάση για τον υπολογισμό των εμβαδών στον κλάδο των ακινήτων. Είναι απαραίτητο για τον σχεδιασμό, την εκτίμηση, τη μετατροπή και την πώληση ακινήτων. Ο σωστός προσδιορισμός των χρήσιμων επιφανειών όχι μόνο βελτιώνει τη διαφάνεια για τους αγοραστές και τους ενοικιαστές, αλλά επιτρέπει επίσης την ακριβέστερη αποτίμηση και τεκμηρίωση των ακινήτων - ανεξάρτητα από τον τύπο του κτιρίου.