07.05.2025 • 5 min. tempo di lettura
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I termini spazio utilizzabile e spazio abitabile si incontrano regolarmente tra proprietari, acquirenti, inquilini e investitori. L'esatta definizione di superficie gioca un ruolo fondamentale, soprattutto quando si tratta di imposte sulla proprietà, trattative sul prezzo d'acquisto o progetti di ristrutturazione. Se conoscete la differenza tra spazio abitabile e spazio utilizzabile e sapete cosa appartiene allo spazio utilizzabile, potete non solo controllare correttamente le dichiarazioni e le valutazioni fiscali, ma anche effettuare valutazioni immobiliari fondate o pianificare conversioni in modo mirato.
Che cos'è la DIN 277?
La DIN 277 è uno standard centrale nel settore immobiliare per la determinazione sistematica delle superfici negli edifici. Fornisce standard uniformi e distingue tra diversi tipi di spazio, tra cui superficie lorda di pavimento (GFA), superficie netta di pavimento (NFA) e superficie utile di pavimento (UFA). A differenza della Ordinanza sullo Spazio Residenziale (WoFlV), utilizzata principalmente nel diritto di locazione e nell'edilizia residenziale, la DIN 277 è neutrale in termini di utilizzo e copre tutti i tipi di edifici, compresi gli uffici, gli edifici industriali e speciali. La struttura standardizzata delle aree secondo la DIN 277 crea quindi una base comparabile e trasparente.
Cosa sono le aree utilizzabili secondo la DIN 277?
Le aree precedentemente denominate aree utilizzabili sono state rinominate "aree utilizzabili (NUF)" con la DIN 277-2016. Esse comprendono tutte le aree che servono allo scopo dell'edificio, ossia le stanze che vengono utilizzate attivamente, ad esempio per vivere, lavorare, immagazzinare o produrre.
Secondo la norma DIN 277, le aree di utilizzo includono
- Abitazione e residenza (NUF 1)
- Educazione, insegnamento, cultura (NUF 2)
- Trattamento e assistenza sanitaria (NUF 3)
- Amministrazione (NUF 4)
- Produzione, lavoro manuale e a macchina (NUF 5)
- Magazzino, distribuzione (NUF 6)
- Altri usi (NUF 7) ( es. ripostiglio, magazzino, deposito, magazzino, deposito).es. ripostiglio, magazzini, garage)
DIN 277 suddivide la superficie totale di un edificio in:
- Aree utilizzabili (NUF)
- Aree funzionali tecniche (TF) (es. locali caldaia, vani ascensore)
- Aree di traffico (VF) (es. corridoi, vani scala)
- Aree di transito (VF) (es. corridoi, vani scala)
- Aree di transito (TF) (es. corridoi, vani scala) (es. corridoi, vani scala)
Calcolo della superficie secondo la norma DIN 277: lorda e netta
La superficie lorda di pavimento (GFA) di un edificio comprende l'intera superficie di tutti i livelli in pianta - compresi muri, pozzi e cavità.
La superficie netta di pavimento (NFA) si calcola sottraendo le aree strutturali (muri, ecc.) dalla superficie lorda di pavimento.
Si divide in:
- NUF - Aree di utilizzo
- VF - Aree di traffico
- TF - Aree tecnico funzionali
Esempio: Casa unifamiliare in Baviera - calcolo della superficie secondo DIN 277
Un esempio di casa a tre livelli (piano terra, primo piano, seminterrato) ha la seguente disposizione dei locali:
Piano terra (piano terra):
- Soggiorno: 35 m²
- Cucina: 12 m²
- Sala da pranzo: 18 m²
- WC ospite: 4 m²
- Corridoio e scale: 10 m²
- Servizio: 6 m²
Piano mansardato (DG):
- Camere da letto: 20 m²
- Camera dei bambini 1: 16 m²
- Camera dei bambini 2: 14 m²
- Bagno: 10 m²
- Corridoio: 8 m²
Piano seminterrato (KG):
- Sala hobby (riscaldata): 20 m²
- Sala di riscaldamento: 12 m²
- Magazzino: 15 m²
- Corridoio: 5 m²
Categorizzazione secondo DIN 277:
Camera | Area in m² | Categorizzazione secondo DIN 277 | |
Soggiorno, cucina, sala da pranzo | 65 | NUF 1 - Soggiorno e salotto | |
Camera da letto, camera per bambini | 50 | NUF 1 - Soggiorno e salotto | |
Bagno, ospiteWC | 14 | NUF 1 - Soggiorno e alloggio | |
Servizio | 6 | NUF 7 - Altri usi | |
Sala hobby (riscaldata) | 20 | NUF 1 - Soggiorno e ricreazione | |
Sala riscaldamento | 12 | TF - Area tecnico funzionale | |
Magazzino | 15 | NUF 6 - Magazzino | |
Corridoi e scale (totale) | 23 | VF - Area di circolazione |
Totali aree:
- Superficie utile totale (NUF): 170 m²
- Aree funzionali tecniche (TF): 12 m²
- Superfici di traffico (VF): 23 m²
- Superficie netta (NGF): 205 m²
Caratteristiche speciali per le case unifamiliari in Baviera
In Baviera, si applicano norme speciali al calcolo della superficie residenziale in conformità con la WoFlV - ad esempio sull'inclusione delle spioventi dei tetti. ad esempio sull'inclusione di tetti inclinati, terrazze o locali cantina. Al contrario, la DIN 277 tiene conto di queste aree in modo tecnicamente neutro, senza alcun requisito legale in materia di affitto o sovvenzioni. Ciò può comportare deviazioni significative dal calcolo della superficie abitabile, in particolare nei seminterrati o nei sottotetti.
Cosa è importante per il calcolo
- Il tipo di utilizzo influisce sulla suddivisione dello spazio:
Un edificio residenziale è classificato in modo diverso da un edificio per uffici o industriale. La DIN 277 si adatta in modo flessibile a queste esigenze.
- Non dimenticare le aree speciali:
Anche aree come balconi, terrazze o locali tecnici ausiliari devono essere registrate e categorizzate a seconda della loro rilevanza.
Conclusione: la DIN 277 e le aree utilizzabili
La DIN 277 crea una base chiara, uniforme e comprensibile per il calcolo della superficie nel settore immobiliare. È indispensabile per la pianificazione, la valutazione, la trasformazione e la vendita di immobili. La corretta determinazione delle superfici utilizzabili non solo migliora la trasparenza per acquirenti e affittuari, ma consente anche una valutazione e una documentazione più precisa degli immobili, indipendentemente dal tipo di edificio.
